Схемы финансирования строительства жилья в Киеве

Более 30% покупки строящегося жилья в Киеве проходит по схеме форвардных контрактов, около 20-25% застройщиков используют при продаже новостроек целевые облигации, 10% жилья продается с помощью фондов финансирования строительства (ФФС).

Все эти механизмы относятся к так называемым схемам инвестирования в приобретение. Остальные киевские новостройки продают через механизм приобретения недвижимости, а именно: заключение договоров купли-продажи недвижимости либо купли продажи имущественных прав.

Начнем с того, что на данный момент схемы финансирования строящегося жилья, которая бы на все 100% защищала инвесторов, в Украине нет. Есть варианты менее рискованные и более рискованные. Есть те, которые более выгодны застройщикам, и те, в которых они вынуждены работать по той или иной причине.

Давайте коротко пройдемся по каждому из популярных вариантов.

ФОРВАРДЫ

Схема получила особую популярность среди киевских застройщиков 2-3 года назад. Дериватив это стандартный документ, удостоверяющий право и/или обязательство купить или продать на определенных условиях, в будущем ценные бумаги, средства, материальные активы (в нашем случае – недвижимость) или нематериальные активы.

При продаже недвижимости в новостройках с помощью форвардных контрактов сделка, как правило, проходит в два этапа при участии компании по управлению активами:

  • регистрация форвардного контракта на товарной бирже.
  • заключение договора купли-продажи имущественных прав между сторонами сделки;

Основные преимущества Форвардной схемы финансирования:

Для застройщикаДля инвестора
позволяет вести строительство на партнерских началах, когда одна компания владеет участком, а на другую оформлена вся разрешительная документация для строительства;избежание рисков двойных продаж, (инвестор обеспечивается исключительным преимущественным правом на приобретение квартиры по договору купли-продажи имущественных прав);
при работе с форвардными контрактами застройщику не нужен управляющий, как при использовании фондов финансирования строительства;сведены к минимуму махинации на рынке недвижимости (обращение форвардных контрактов осуществляется на товарной бирже, которая не только обеспечивает контроль за соглашениями, но и ведет учет прав собственности на форвардные контракты);
облегчена работа с документами (нет необходимости в выпуске облигаций, привлечении квалифицированных и дорогих специалистов как в сфере ценных бумаг, так и в сфере бухгалтерского учета и налогообложения);
снижение рисков изменения путем фиксирования цены базового актива в долларовом эквиваленте, индексация в соответствии с ростом курса доллара США.помогает избежать сопутствующих услуг и дополнительных трат (нотариус и т. д.).

ЦЕЛЕВЫЕ ОБЛИГАЦИИ

Этот инструмент используется в качестве финансирования строительства на украинском рынке жилья более 5 лет.

Схема также предполагает заключения двух договоров.

1-й — это договор купли — продажи облигаций, который регламентирован Положением о порядке выпуска облигаций предприятий, утвержденным Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку от 17.07.2003г.

2-й — это договор резервирования объекта недвижимости (заключается между заказчиком (Эмитентом) и покупателем «напрямую»). Фактически, это договор бронирования объекта недвижимости, ведь в договоре купли-продажи облигаций не указывается, какой именно объект инвестирования Вы выбрали, где он находится и т.п.

Основные преимущества приобретения целевых облигаций:

Для застройщикаДля инвестора
если компания разорится или исчезнет, размер ответственности перед покупателями будет ограничен лишь ее уставным фондом
  • закон четко регулирует требования к застройщику со стороны Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку
возможность выплатить инвестору стоимость не погашенных облигаций по номинальной цене или даже предоставить недвижимость, если она еще не продана
  • первичное размещение облигаций осуществляется только через фондовую биржу, что является дополнительной гарантией выполнений обязательств застройщиками
затраты на ведение документации практически идентичны с ФФС
  • наличие полностью сформированного уставного капитала у застройщика как обязательного условия эмиссии облигаций;
возможность предоставление рассрочки как дополнительного маркетингового инструмента.при нехватке средств на покупку облигаций на всю квартиру, можно постепенно докупать ценные бумаги, сформировав необходимый пакет за несколько покупок.

ФОНДЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

Одна из самых старых схем финансирования недвижимости. Существует на рынке более 10 лет. Была особо популярна 5-7 лет назад. Однако, на данный момент теряет популярность из-за большого количества бумаг, которые нужно заполнить клиентам – потенциальным покупателям.

Инвестор вступает в договорные отношения только с управителем, которому он передает имущество в доверительную собственность для финансирования строительства. Сам же управитель заключает с застройщиком договор, по которому последний обязуется построить объект недвижимости и передать его в собственность доверителя. Обязательства застройщика перед управителем обеспечиваются ипотекой.

Основные преимущества ФФС:

Для застройщиковДля инвесторов
управитель и застройщик могут быть связанными юридическими лицами, что упрощает их взаимоотношенияконтроль над целевым использованием средств застройщиком осуществляет управитель, возможна замена застройщика в случае неисполнения последним своих обязательств
-возможность увеличения стоимости объекта из-за дополнительной платы (вознаграждения) управителюнадзор за действиями управителя осуществляет регулятор (Госфинуслуг); в случае нарушения управителем законодательства о финуслугах, по решению суда может быть осуществлена замена управителя
возможность в типовом договоре максимально защитить права застройщикаминимизация рисков двойных продаж

Выбирать удобную схему финансирования и объект строительства, конечно же, должен сам инвестор. При этом четко понимая, что ни одна из работающих в Украине схем инвестирования в новострой не защищена государством на все 100%. Инвестиции это риски. Чтобы минимизировать их, нужно максимально подробно ознакомиться со всеми документами застройщика, начиная от права строить на земельном участки и заканчивая технической документацией. В любом случае, я бы не рекомендовала делать это самостоятельно. Лучше обратиться к юристам-профессионалам, которые смогут проверить документы, вычитать договора и проверить надежность застройщика.

По материалам minfin.com.ua

Обращайтесь за профессиональной услугой или консультацией в АН MIK Realty

+390 98 32 33 711

Обратный звонок