Хрущевки в Киеве: приступят ли в столице к реновации старого жилья

Более 3 тысяч столичных “хрущевок” и “сталинок” с истекшим сроком эксплуатации нуждаются в реновации, более 100 – кандидаты на снос или капитальную реконструкцию. Строители уверяют: по-хорошему, к обновлению целых кварталов устаревшего жилья столице следовало приступить 15 лет назад. Может ли эта тема сдвинуться с мертвой точки и какие перспективы у реновации старого жилья, KV узнавала у ведущих столичных девелоперов и экспертов. 

В столице тянутся споры о том, что делать с жильем, у которого завершился срок эксплуатации. Больше всего таких домов на Куреневке, Нивках, Борщаговке, в Днепровском, Шевченковском, Соломенском районах. Именно тут немало аварийных домов, и нередко речь идет даже о безопасности их обитателей.

Большинство владельцев старых квартир, пятиэтажек с тесными и неудобными планировками, с удовольствием сменило бы жилье на новое, да только как?

Если с ревитализацией промзон девелопмент научился справляться, то реновация устаревшего жилого фонда по-прежнему сталкивается с системными проблемами, которые без государственной и муниципальной поддержки не решить.

До сегодняшнего дня среди таких проблем можно назвать: законодательные нормы, которым нужен тотальный пересмотр, особенно в вопросах согласия на отселение и гарантий нового жилья для отселяемых людей; взаимодействие с “монополистами” в вопросе реконструкции, строительства инженерных сетей; коллаборацию строительных компаний с муниципальными властями.

Кроме “крупных” проблем, необходимо очень тщательно проработать все нюансы процесса реновации. Которых в таком сложном девелопменте довольно много.

А между тем, потенциал столичных кварталов с “хрущевками” колоссальный, и не только касательно нового жилья, но и микс-форматов, образовательной и медицинской инфраструктуры, ритейла, заведений общественного питания.

Игорь Кушнир, глава правления – президент ХК “Киевгорстрой”

Ревитализация устаревшего жилого фонда будет интересна для строительных компаний при выполнении нескольких факторов. Во-первых, она должна быть экономически выгодной. Во-вторых, в ней должен быть заинтересован город. Потому что именно от него зависит несколько важных моментов реновации. Должен быть выделен свободный земельный участок с четкими параметрами для возможности строительства стартового дома. То есть, рядом с устаревшим жильем должна быть свободная земля, на который будет построен первый дом для переселения жителей устаревшего фонда. После этого можно начинать расчистку территории с последующими работами.

И второй момент – устаревший жилой фонд это также старые внешние сети. На застройщика, который будет осуществлять реновацию, скорее всего, ляжет и вопрос обновления этих сетей. Поэтому город должен способствовать застройщикам в этом вопросе.

И один из важных вопросов – выселение жильцов устаревшего жилого фонда. Здесь основными являются два момента. Первый – согласие 75% жильцов. Не всех 100%, а именно меньшее количество. Второй – замена площади квартиры на равноценную или с определенным большим коэффициентом, но в любом случае без привязки к количеству проживающих или прописанных лиц. Выполнение этих двух критериев на законодательном уровне дадут безоговорочный успех.

Если оценивать реальные перспективы реновации в ближайшем будущем – все зависит от скорости принятия законодательной базы. Идеальным вариантом среди первоочередных территорий-кандидатов для реализации проектов реновации были бы отвечающие следующим критериям: выгодное месторасположение, большая площадь территории, наличие рядом обновленных основных инженерных сетей. В таком случае реализация проекта реновации была бы масштабной и наиболее выгодной.

С точки зрения вложения средств частного бизнеса наиболее перспективны сегодня промзоны. Лишь после них – снос «хрущевок» и построение нового жилья (с предоставлением части квартир «отселенцам») и тепломодернизация многоквартирных домов.

Александр Насиковский, управляющий партнер группы компаний DIM

Тема реновации хрущевок – как чемодан без ручки, и нести тяжело, и бросить нельзя. Этот вопрос постоянно обсуждают, подаются законопроекты, проводятся инвентаризации, а воз и ныне там. Мы уже четырнадцатый год живем с неэффективным законом, который полностью блокирует этот процесс – “О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда” 2006 года.

Реконструировали ли с момента его принятия хоть один старый дом? Не отремонтировали или утеплили, а капитально обновили? Мне такие случаи неизвестны. Зато известно, что даже проблема с “домом-убийцей” на Милютенко, жители которого давно просят власти построить им новый дом вместо старого, не решается уже который год. Как не решается вопрос и еще почти с 8 миллионами квадратных метров ветхого жилья, которые по Генплану Киева должны вывести из оборота до 2025 года.

Перечислять недостатки действующего закона можно долго, их более, чем достаточно. И проблемы не ограничиваются только процентом согласных на реконструкцию жильцов и возможностью их отселения, на чем акцентируют внимание почти все новые законопроекты. Есть много других нюансов, и даже противоречащие друг другу нормы. Пока не будут устранены препятствия, заложенные в сам закон, о реновации остается только мечтать.

Дальше разберем сам возможный механизм реновации. Для того, чтобы привлечь к реновации частный бизнес и частный капитал, должна быть экономическая выгода. Получить ее можно за счет создания дополнительных площадей. Значит, повышения этажности дома, потому что расширять площадь застройки обычно некуда. Вот только с весом дополнительных этажей сильно изношенные и ненадежные хрущевки могут не справиться. Так что в большинстве случаев должна идти речь о сносе старого здания и строительстве нового. Чтобы за счет покупателей новых метров финансировалось строительство и их квартир, и квартир для “старожилов”.

Отсюда следует уже следующий вызов – куда отселять людей на время реновации? Ведь никакого резервного фонда просто не существует. Выход видится один – переселять людей в другие уже готовые дома. Не временно, а навсегда. А новостройку, построенную на месте их старого дома, полностью выставлять на продажу новым жильцам. Под это тоже должна быть крепкая законодательная основа, а еще это огромный объем индивидуальной работы с каждым жильцом хрущевки. Поэтому без четкой координации процесса на уровне власти дело с мертвой точки не сдвинется.

Нужно еще учесть, что чем больше жильцов в доме – тем больше нагрузка на окружающую инфраструктуру. Предположим, что затраты на развитие коммунальной инфраструктуры город и девелопер разделят поровну. А как быть с больницами, школами, детсадами, транспортом? Для строительства новых объектов в устоявшихся кварталах чаще всего нет места, а приспособить существующую инфраструктуру к выросшей нагрузке не всегда возможно. Именно поэтому вопрос реновации не может решаться точечно. Это комплексный процесс, который должен рассматриваться на уровне городского планирования и от начала до конца курироваться властями в формате муниципально-частного партнерства.

С учетом всех перечисленных вызовов неудивительно, что пока что реновация хрущевок вызывает у девелоперов только очень осторожный интерес. Та же ревитализация территорий бывших промзон в этом смысле намного привлекательнее – есть свои нюансы, но жилое пространство создается практически с чистого листа.

Тем не менее, закрывать глаза на ветхий жилой фонд тоже невозможно. Решать проблему властям все равно нужно, хоть с привлечением частного бизнеса, хоть без него. И оперативно, начиная в первую очередь с аварийных домов, которых с каждым годом становится все больше. На кону безопасность и здоровье людей. Уже сегодня мы регулярно видим новости об очередном обвалившемся балконе или кровле. А если не найти эффективное решение, таких случаев будет становиться только больше, а их последствия – намного серьезнее.

Анна Лаевская, коммерческий директор “Интергал-Буд”

С 1950-х годов в Киеве построено, по разным оценкам, 3-5 тысяч пятиэтажек. Срок эксплуатации подобных зданий составляет 20, максимум 30 лет. В Киеве они простояли 70, сейчас большинство находится в аварийном состоянии, остальные доживают последние годы. Все заселены людьми, преимущественно теми, кто не может себе позволить приобрести квартиру в новостройке. При этом многие дома уже невозможно отреставрировать или провести капитальный ремонт – это экономически нерентабельное дело, проще снести и построить заново.

Но  возникает ряд вопросов к тому, каким образом должна происходить программа реновации, откуда город возьмет ресурсы и какова экспертиза, то есть кто именно возьмется реализовывать подобные проекты. Речь идет о максимально взаимовыгодном партнерстве города и девелоперского бизнеса, в результате которого за 20 лет 112 тысяч человек получат новое жилье. Для этого нужен ряд законодательных, рыночных, градостроительных изменений и преобразований, не говоря уже о масштабной просветительской работе. Однако мы как девелоперы верим в успех проекта реновации и видим острую необходимость в ее запуске после проведения подготовительных работ.

Более того, своими силами и на собственном примере мы уже доказали, что запрос со стороны жителей устаревших домов колоссальный, а пилотные проекты нужны здесь и сейчас. Люди готовы оставить свои аварийные дома, но при условии гарантий, что в обмен на старую квартиру их ждет новая, комфортная и достроенная.

Говоря о кейсе пилотного проекта реновации и отселения, уточню, что речь идет о нашем проекте по ул. Макаровской в ​​Шевченковском районе столицы. Рядом с участком, где мы планируем строить новый проект, располагаются три старых дома. Здания в буквальном смысле трещат по швам, коммуникации изношены и создают массу проблем жителям. А склоны, на которых построены эти объекты, не укреплялись с момента застройки. Экспертиза Государственного научно-исследовательского института строительных конструкций недавно признала эти три здания аварийными и опасными для жизни.

В прошлом году мы предложили жителям действенный механизм отселения и обмена на уже готовые квартиры. Первый такой обмен состоялся в ноябре 2019, семья переехала в квартиру с ремонтом от “Интергал-Буда” в ЖК “Нивки Парк”.

Кроме того, после завершения строительства части комплекса на территории общежитий каждый житель имеет право выбрать – вернуться в привычный район, но в новую квартиру, или же получить компенсацию. Застройщик предусмотрел на свободном участке рядом отдельно секцию для переселенцев. Были разработаны специальные планировки квартир, позволяющие обеспечить новым жильем всех с повышенным коэффициентом замены – 1,1-1,3, а также учесть пожелания жителей.

Эту секцию построят в первую очередь, на собственные средства девелопера, чтобы жители аварийных домов, которые хотят остаться в районе, имели возможность как можно быстрее вернуться в привычный район.

Это – реальный механизм решения сложных социальных вопросов, где учтены интересы жителей. И этот кейс мы реализуем собственными силами.

Если город разработает еще несколько сценариев взаимодействия с девелоперами и поощрит сектор приобщиться к решению крайне необходимой реновации, ситуация сдвинется с мертвой точки. Однако все еще остро стоит вопрос законодательной базы: нам нужны принятые законодательной нормой общие правила игры в этом вопросе.

Вопрос реновации – очень интересный кейс и вызов как для власти, так и для бизнеса. С одной стороны, это острая и насущная социальная проблема, которая касается десятков тысяч людей только в Киеве, а в регионе цифра в 5-6 раз больше. А с другой – становится предметом популистских лозунгов и инструментом отстаивания бизнес-интересов.

А все потому, что у нас до сих пор нет общерыночного механизма решения вопросов реновации старого жилого фонда. Есть предложения, по которым рассчитан механизм запуска программы: как только 75% жителей “за”, проект можно начинать. Однако как быть с 25%? Просто не обращать внимания на людей – это грубо нарушать их конституционные права. Более того, эти 25% могут быть против из-за непонимания своих прав. Важно защитить абсолютно всех владельцев и объяснить им способы обмена старых квартир на новые, механизмы доплаты, коэффициент расчета новой площади и тому подобное.

Девелоперам важно со своей стороны понимать правила игры: как проводится конкурс, что нужно для участия, откуда будут привлечены инвестиции, каким образом учтены их интересы как бизнеса и тому подобное. Строить в Украине – это дорого, опасно и высокорисково. Именно поэтому застройщикам от власти нужно законодательно урегулированы механизмы, которые защищают, с одной стороны, их интересы, а с другой – четко прописывают правила поведения. Чтобы недобросовестная компания не испортила одним неудачным проектом всю масштабную кампанию по реновации.

Что до экономики проекта – все довольно просто и банально: у города нет достаточно денег, чтобы самостоятельно решить вопрос реновации. Именно поэтому стоит привлекать частного инвестора-застройщика с достаточным финансовым ресурсом и портфелем реализованных комплексов, который был бы заинтересован в таком проекте.

А заинтересованным он может быть в случае, если город предлагает ему взаимовыгодные условия. Это могут быть налоговые преференции, свободный участок под застройку, возможность на участке старой застройки реализовать новый современный концепт многофункционального жилого комплекса и микс-формат, где рядом с жильем появятся коммерческие, социальные объекты, публичные пространства. Новый ЖК может стать доминантой района в таком случае, существенно изменив и урбанистический, и социальный ландшафт.

Относительно инженерной инфраструктуры, начинать нужно с домов, находящихся в аварийном состоянии, у которых прогнившие коммуникации. В Киеве это более 75% устаревшего фонда, в котором все еще проживают люди. Если мы хотим решить эту проблему, запускать пилотные проекты надо уже сейчас. Ведь строительный цикл одного проекта составляет в среднем 1-1,5 года. А у нас 3-5 тысяч таких домов, и небольшое количество девелоперов, которые способны такой проект реализовать.

Надеяться на “монополистов” в вопросах строительства сетей не стоит, к сожалению. По крайней мере, сейчас, когда город не наладил четкие взаимоотношения с этими компаниями. Большинство замен сетей в Киеве происходит деньгами и руками девелоперов. “Интергал-Буд”, например, за последнее время потратил более 300 млн грн на замену и реновацию устаревших коммуникаций в районах своей застройки. Это все – из собственного кармана компании.

У города нет денег этим заниматься, у монополистов – желания и потребности, они выжимают по максимуму все, что могут. Но нагрузки на коммуникационные сети безумные, поэтому нечего удивляться, когда отдельные спальные районы старой застройки по полгода без горячей или холодной воды. Трубы просто сгнили, менять их некому.

А девелоперы во всем Киеве переложить сети не смогут, это тоже надо учитывать.

Девелоперы уже сегодня создают новый Киев в прямом смысле этого слова. Дело не только в активной комплексной застройке и появлении многофункциональных проектов, которые изменяют районы старой застройки, но и в активной социальной ответственности строительного бизнеса.

Ты не можешь спрятаться за закрытой территорией, создать оазис комфорта и покоя и продавать среду и стиль жизни в отдельно взятом ЖК, ведь человек все равно будет идти по разбитой дороге, мокнуть под дождем на условной остановке общественного транспорта, возвращаться по неосвещенной улице домой и тому подобное. Я уже молчу о школах, садиках и больницах, дефицит которых в отдельных районах столицы колоссальный.

Именно поэтому девелоперы берут на себя ответственность и инвестируют в изменения района. Например, в наших проектах мы создаем остановки общественного транспорта рядом с ЖК, договариваемся с частными перевозчиками, занимаемся благоустройством парков и скверов, укрепляем склоны, перекладываем дорожное покрытие, чистим ливневую канализацию, меняем коммуникации, высаживаем деревья и тому подобное. Это все многомиллионные инвестиции, которые видоизменяют Киев.

Сегодня город не имеет собственных средств, чтобы справиться со всеми “болями” районов, поэтому частный бизнес должен приобщиться. И все бы ничего, если бы это как-то ценилось. Должно быть двустороннее партнерство, поддержка со стороны города частных инвесторов.

Называя самые перспективные направления реновации, стоит сказать, что все очень условно и индивидуально. По нашему мнению, трансформация промзон и снос «хрущевок» и строительство нового жилья – наиболее перспективные модели. Они требуют от девелопера достаточного финансового ресурса и экспертизы, а также дисциплины и ответственности. Однако при условии существования четкого механизма, законодательно прописанного и согласованного, а также выработки государственно-частного партнерства, когда выгоду получают все вовлеченные стороны, рентабельность реновационных проектов может быть достаточным, чтобы заинтересовать частного инвестора.

Реновация устаревшего жилья может быть финансово выгодным проектом для девелопера. Но заработок здесь должен идти в связке с ответственностью перед людьми, которые доверились застройщику, чтобы тот изменил качество их жизни. Нужно создать все условия для переселенцев: продумать механизм отселения, коэффициент замены, возможность финансовой компенсации, чтобы люди были финансово и юридически защищены. Как только общество почувствует безопасность ситуации, девелопер сможет дышать полной грудью и фактически браться за привычную для себя работу – строительство.

Перспективы реновации в ближайшем будущем – важно привлекать к программе реновации системных игроков с гибким и проактивным подходом. Ключевыми параметрами при первичной оценке девелоперов должна быть их финансовая состоятельность, фонд готовых квартир, реализованы социальные проекты. Речь идет о благоустройстве города и создание социально-бытовой инфраструктуры рядом с ЖК. Потому что мало построить комплекс, нужно дать новую жизнь району. Сегодня компаний, которые построили в Украине более 20 ЖК и продолжают активно сдавать дома, своевременно выполнять обязательства перед людьми и чьи проекты пользуются спросом со стороны покупателей, всего две-три.  А властям нужно садиться за стол переговоров с бизнесом и искать реальные механизмы. К этим переговорам важно по каждому отдельному проекту впоследствии привлекать жителей. Ведь успех того или иного кейса реновации зависит от того, насколько подробно проработан механизм и какие гарантии смогут предложить людям.

Женя Баглай, концептолог, основатель SQM Experts 

С 2003 года мы наблюдаем развитие различных форматов как в девелопменте, так и в ритейле, изменение предпочтений потребителей, которые можно коротко описать простой пословицей “к хорошему быстро привыкают”.

Так, мы уже привыкли к современным жилым кварталам, которые имеют собственную айдентику и к застройщикам, которые заботятся о репутации своих проектов даже после того, как все квартиры проданы – потому что именно репутация застройщика это залог продаж в будущем. Мы привыкли к большим супермаркетам как минимум с развитой прикассовой зоной, и желательно иметь такой супермаркет или районный ТЦ рядом с домом.

В советские времена при планировании жилых кварталов учитывались потребности в торговой инфраструктуре в формате “универсам”  – еще до сих пор много старых кварталов имеют собственные “магазины у дома”, которые втиснуты в маленькие и устаревшие по архитектурной концепцией и функциональным зонированием “универсамы”. Можно сказать, что такой формат полностью соответствовал требованиям ритейла тех лет, но сейчас они не могут конкурировать с современными зданиями.

Сегодня новостройки, благодаря нежилому фонду в стилобатной части домов, позволяют современному ритейлу развиваться и улучшают инфраструктуру районов. Достаточно часто девелопер, который занимается созданием инфраструктуры для ЖК, который строит, на самом деле создает инфраструктуру и для тех, кто проживает в жилье старого фонда, примыкающего к новостройке. Это еще один плюс нового строительства. Например, для того, чтобы разместить супермаркет сильной популярной развитой сети, нужно просторное помещение с высокими потолками, рампой на несколько 10-ти (а за городом и 20-ти тонных машин), удобным шагом колонн и площадью 800 – 2500 кв. м. При этом, такой супермаркет требует 10000 – 20000 жителей в пешеходной зоне. То есть, гораздо больше жителей, чем в ЖК среднего масштаба. При том, в кварталах старой застройки помещений, которые могли бы быть интересны рынку ритейла, почти нет, или ритейлеры находятся в компромиссных помещениях, ожидая появления новых проектов.

А в новой застройке ритейлеры получают помещения, отвечающие сегодняшним потребностям, потому что в жилых кварталах старой застройки устарело абсолютно все, начиная от понимания масштабов ритейла до технологий строительства.

Резюмирую: реконструкция кварталов с устаревшим жильем – это и реконструкция торговой, социальной составляющей, с огромным потенциалом для развития этих направлений и экономики города. Вопрос в правильном планировании и в эффективном сотрудничестве городской общины, девелоперов жилья, девелоперов торговых и прочих форматов недвижимости, городских властей.

Олег Перегинец, управляющий партнер Kiev Standard

Промзоны – выгоднее. Реновация промзон – наиболее интересное и эффективное для девелопера направление в ближайшие годы. Возможность осваивать большие территории с комплексной застройкой и трансформацией в современные микрорайоны – то, на чем сегодня концентрируются застройщики. Такой подход обеспечивает возможность воплотить масштабные проекты со всей необходимой инфраструктурой постепенно, и где надо диверсифицировать риски за счет миксования составляющих. По нашим подсчетам, если застраивать существующие промзоны в черте города с текущими темпами ввода в эксплуатацию проектов, то освоение этих территорий растянется еще на 30-40 лет.

Есть ряд компаний, которые сфокусировали свое внимание на реновации исторических объектов в центре Киева. Это направление очень интересно с точки зрения создания эффективных объектов с высоким потенциалом в историческом ареале города. Однако стоит понимать, что высокая затратная часть реконструкции таких проектов подразумевает концепцию в дорогих сегментах недвижимости. На сегодняшний день ведутся активные работы по нескольким таким объектам, которые выйдут в формате жилых комплексов класса De Luxe в ближайшие год-два.

Одним из представителем такого рода трансформации как раз есть доходный дом премиум класса Résidence Botanique в историческом центре Киева, на улице Льва Толстого напротив Ботанического сада им. Фомина. Собственник объекта выбрал такую концепцию после полной реконструкции объекта постройки 1885 года. Все квартиры в доме предлагаются в долгосрочную аренду напрямую от собственника.

Что касается “хрущевок”, то вопрос весьма проблематичный в первую очередь из-за высокого порога входа в проект, отсутствия проектного финансирования, сложности переговоров с владельцами квартир. Именно поэтому в ближайшие 5-10 лет ждать интереса к такого рода проектам со стороны девелоперов не стоит.

Источник http://kievvlast.com.ua

ПОДПИСАТЬСЯ НА НОВОСТИ В TELEGRAM

Обратный звонок