Дарение или купля-продажа? Вот в чём вопрос! Разбор

В практике по реализации недвижимости можно встретить очень много случаев, когда люди стараются сэкономить на налогах, на расходах по оформлению недвижимости, либо преследуя личные цели. Одним из распространенных случаев является оформление договора дарения вместо договора купли-продажи или наоборот. В чем же разница? Что выгоднее? И что менее рискованно? Разберем вместе с АН MIK Realty.

Договор дарения – это передача права собственности от дарителя к одариваемому человеку на безвозмездной основе – бесплатно. Передача права собственности возможна в настоящем времени – сразу, либо в будущем с условиями наступления подарка. В любом случае даритель обязуется передать имущество одариваемому бесплатно в дар, ничего не ожидая взамен. Вопрос о дарении регулируется на основании статьи  717 Гражданского кодекса Украины.

Договор купли-продажи – это соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать недвижимость в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять эту недвижимость и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Подарить или продать недвижимость можно только в том случае, если вы являетесь полноправным собственником и распорядителем имущества. Оба документа обязательно должны быть оформлены письменно и с нотариальным удостоверением. В обоих случаях, не имеет принципиального значения, состоите ли вы в родственных связях или нет.

Отличия дарения от договора купли-продажи:

  • Даритель может потребовать аннулировать договор дарения, если одаряемый совершил преступление против него или членов его семьи, угрожал или шантажировал его, вынуждая подписать заведомо невыгодный договор, а также на основании того, что был обманут или введён в заблуждение относительно юридических последствий данной сделки, а также по другим причинам. При сделке купли-продажи оснований для расторжения договора гораздо меньше, так же отсутствуют мотивы для расторжения, деньги за проданную недвижимость бывший владелец уже получил.
  • Срок исковой давности, позволяющий обратиться в суд для расторжения договора дарения равен 1 году. Для сделки купли-продажи 3 года.
  • Недвижимость может быть подарена одному из супругов в браке без согласия и разрешения на это второго супруга, и в этом случае второй супруг не может претендовать на подаренную недвижимость. На покупку недвижимости в браке нужно согласие обоих супругов и купленная недвижимость будет считаться совместно нажитой.
  • Даритель имеет право подарить свою выделенную долю в собственности на недвижимость без уведомления об этом других собственников. Продать свою долю без письменного уведомления остальных собственников нельзя. Они имеют преимущественное право на покупку.
  • Нельзя подарить недвижимость, принадлежащую несовершеннолетнему ребёнку. Её можно продать, предварительно получив разрешение органов опеки и попечительства.

 

Пакет документов для оформления договора дарения или договора купли-продажи практически одинаковый:

  • Свидетельство на право собственности.
  • Оценка объекта недвижимости.
  • Справка (форма 13) о зарегистрированных на данной жилплощади людях.
  • Согласие супруга (супруги) на проведение сделки (если недвижимость была приобретена в браке).
На оформлениях должны присутствовать обе стороны, даритель и одариваемый / продавец и покупатель, либо их представители по генеральной доверенности. После оформления договора нотариус регистрирует сделку и согласно договору делает выписку из Реестра имущественных прав на нового владельца.

Налоги и расходы:

Если в случае оформления договора купли-продажи, вне зависимости от степени родства, налоги и расходы стандартные, а именно 1% в пенс. фонд, 1% гос. пошлины, нотариальные расходы и оценка недвижимости (если речь идет о праве собственности более 3х лет, подробнее читайте в нашей статье о налогах).

В случае оформления договора дарения, каждая сделка требует индивидуального рассмотрения, поскольку стоимость будет зависеть от того, кто и кому дарит недвижимость.

Дарение родственнику 1 и 2 степени родства

При дарении родственнику первой и второй степени родства налог платить не нужно. Единственная часть расходов — это нотариальные услуги.

  • Первая степень родства это – дети, родители, супруги.
  • Вторая степень – это братья, сёстры, внуки, дедушка и бабушка.
Дарение посторонним

Если одариваемый не является родственником первой или второй степени родства, то он должен уплатить налог 5% и военный сбор 1,5%.

В этом случае нужно провести оценку объекта недвижимости перед проведением сделки, а также оплатить услуги нотариуса.

Дарение иностранцу

Если нерезидент дарит недвижимость гражданину Украины или гражданин Украины нерезиденту, то одариваемый должен уплатить налог 18% и военный сбор 1,5%. Родственная связь при этом значения не имеет. Также необходимо сделать оценку недвижимости и оплатить услуги нотариуса.

Зачем оформляют договор дарения

Очень часто договор дарения является скрытым договором купли-продажи. Это делается для того, чтобы:

  • Обойти процедуру реализации права преимущественной покупки (т.е. при общей долевой собственности, преимущественное право покупки есть у совладельцев);
  • Избежать режима совместной собственности при дарении одному из супругов.

Последствия расторжения договоров

Оснований и мотивов для расторжения договора дарения гораздо больше, чем для расторжения договора купли-продажи.

В случае расторжения договора дарения (если под этим подразумевается скрытая купля-продажа), даритель может вернуть недвижимость в свое владение, однако одариваемый рискует остаться ни с чем, поскольку денег ему не вернут, ведь по законодательству дарение является безвозмездным.

В случае расторжения договора купли-продажи, что на практике встречается довольно редко, продавцу возвращают его недвижимость, а покупатель получает назад деньги в том размере, который указан в договоре купли-продажи, если не предусмотрено иного.

Зачастую, выбирая способ оформления передачи прав владения имуществом, люди останавливаются на том или ином способе, аргументируя это надежностью или выгодностью. Однако вы должны помнить, что абсолютно любой документ можно оспорить в судебном порядке, если на то есть основания. Важно изначально все оформить грамотно, чтобы потом не было отягощающих последствий.

А мы как всегда будем помогать вам в любых вопросах и радовать новыми статьями!

С уважением, АН «MIK Relaty»

Обратный звонок