Что ждет рынок жилья в 2020 году – прогнозы экспертов

Стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость

2019-й подходит к концу. За этот год на рынке недвижимости не случилось особых потрясений и стоимость квадратных метров оставалась практически неизменной. На нее не повлияли ни прошедшие выборы, ни скачки курса валюты, ни скандалы с застройщиками. «Вести» разбирались, чего ждать от 2020 года, продлится ли «ценовой штиль» и стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость.

Спрос приходит в норму

Если говорить о первичном рынке жилья в Киеве в целом, то, согласно данным девелоперской компании Caspian Service, на сегодняшний день на этапе строительства находится примерно 300 жилых комплексов, а это около 50 тыс. квартир. Причем, за год продается около 40% от их числа. Это где-то 20 тыс. квартир.

Чингиз Кишиев, СЕО Caspian Service в Украине, считает, что такие объемы продаж для Украины — это очень хороший показатель состояния рынка жилой недвижимости. А то, что девелоперы распродают построенные квадратные метры за два-три года, говорит о том, что в Киеве сейчас нет перепроизводства и спрос на жилье после спада начал постепенно сравниваться с предложением.

По мнению эксперта, некоторое снижение спроса на недвижимость, которое мы могли наблюдать в этом году, было связано с двумя факторами: первый — укрепление гривны по отношению к доллару, а значит некоторое подорожание квартир в долларовом эквиваленте, второй — президентские и парламентские выборы, когда инвесторы в ожидании потрясений и изменений занимали выжидательную позицию. Сейчас покупательский спрос приходит в норму.

Покупатели хотят «город в городе»

Достаточное количество предложений как в самом Киеве, так и в ближайшем пригороде привело к тому, что покупатель выбирает в доступной для него ценовой вилке варианты жилья.

«Покупатели сегодня интересуются чем-то большим, чем просто квартира, — считает Дмитрий Васильев, главный архитектор компании Archimatika. — С каждым годом набирают все большую популярность масштабные объекты, так называемый формат «город в городе», в инфраструктуру которых входят жилые и нежилые здания (школы, детские сады, сервисные центры, клиники и т. д.), а также территориальные исполнительные органы власти, задача которых — следить за благоустройством отдельно взятого жилищного комплекса«.

Таким образом, даже те покупатели, которые ориентируются на эконом сегмент, предпочтут ЖК по типу «город в городе» в пригороде, а не единичные дома без инфраструктуры в Киеве.

Но по-прежнему останавливающим фактором роста спроса на покупку жилья является его стоимость, высокие ипотечные и кредитные ставки и отсутствие программ лояльности. Поэтому подстегнуть покупательский спрос на первичную недвижимость, по мнению Татьяны Шульги-Забельской, управляющего партнера бизнес-ассоциации RED Community, могут только лояльные условия рассрочки.

«Покупательский спрос в 2020 году будет расти, если застройщики увеличат беспроцентный период рассрочки до 1–1,5 лет и дадут возможность отодвинуть ее конечное погашение до 40–42 месяцев«, — считает эксперт.

Покупка как инвестирование

По мнению Юрия Хапко, старшего партнера юридической фирмы TOTUM, в 2019 году цены на первичном рынке фактически дошли до своей минимальной отметки, хотя себестоимость для застройщика поднялась за год примерно на 10%. Но при этом как подорожания жилья, так и скачка покупательской активности не происходило.

В то же время за этот год многое из жилья, запущенного в строительство несколько лет назад, не только перешло на свою завершающую стадию, но и уже ввелось в эксплуатацию. А это означает, что цена на него должна автоматически подняться.

Поэтому, если успеть купить достраивающиеся квартиры в конце этого и начале следующего года, то это станет выгодным приобретением не только в плане постоянного жилья, но и в целях инвестирования.

«Объекты, которые сейчас можно приобрести за тысячу долларов за квадратный метр, в ближайшее время станут стоить вдвое дороже, — считает Юрий Хапко. — А это значит, что вложение денег в недвижимость сегодня — перспективный вариант сохранения и приумножения своих средств в ближайшие годы«.

Пригород в приоритете

Несмотря на то, что пригородная недвижимость растет в цене, спрос на нее все равно повышается.

«Если стоимость квартир в новостройках отдаленных районов Киева в прошлом году упала примерно на 1,5%, то в пригородных ЖК, удаленностью от Киева в 5–10 км, напротив — выросла на 4%«, — рассказывает Владислав Кононов, управляющий партнер компании АVM Development Group. — И эта тенденция будет продолжаться и в наступающем году«.

Причина такой переориентации спроса — плотная застройка центральной части Киева, которая из-за нехватки земли не позволяет возводить жилые объекты с хорошей инфраструктурой, а именно на нее обращают пристальное внимание инвесторы.

Кроме того, люди стали больше интересоваться коттеджами и земельными участками. «Практика 2019 года говорит о том, что стоимость коттеджей и земельных участков под индивидуальное строительство продолжит свой рост и в 2020 году, — считает Кононов, — ведь многие покупатели будут расценивать приобретение объектов недвижимости в этих сегментах как наиболее надежный способ для инвестиций. И если в 2019 году примерно 30% всех потенциальных покупателей бизнес- и элит-жилья в Киеве были готовы рассмотреть коттедж в пригороде как альтернативный вариант покупки квартиры, то в 2020 году мы ожидаем, что количество людей, готовых на переезд в пригород в частный дом, превысит 40% от всех потенциальных покупателей«.

Преимущество коттеджных городков заключается и в меньших рисках для потенциальных инвесторов, ведь при строительстве коттеджей менее вероятны срывы сроков сдачи объекта в эксплуатацию. А сокращение рисков при инвестировании в коттеджи связано, прежде всего, с формой собственности земельного участка, ведь если для постройки многоэтажки землю берут в аренду, то при коттеджном строительстве это частная собственность.

Кроме того, по мнению эксперта, строительство коттеджей происходит в 1,5–2 раза быстрее, чем возведение многоквартирного дома. А это снижает себестоимость квадратных метров. В результате, если вложить средства в строительство загородного дома, его цена будет сравнительной с ценой на двухкомнатную квартиру на окраине Киева.

Нужны законодательные инициативы

Скандал с «Укрбудом» всколыхнул рынок недвижимости и заставил потенциальных покупателей еще более внимательно подходить к выбору застройщика, чтобы за вложенные деньги получить свои квадратные метры в срок.

«На фоне сложившихся политических и экономических явлений в Украине, долгостроев и так хватает, а в ближайшем будущем их число может вырасти еще на 10%, — считает Виктория Берещак, главный эксперт информационно-аналитического портала 3m2. — Поэтому, для того чтобы предварить такие кризисные явления на первичном рынке жилья, необходимо принять закон о защите прав инвесторов-покупателей жилья«.

По мнению Берещак, в первую очередь необходимо на законодательном уровне дать определение долгостроям (тем объектам, введение в эксплуатацию которых затянулось более чем на один год) и предложить механизм предотвращения появления обманутых инвесторов. Сегодня таких механизмов, закрепленных на законодательном уровне, нет.

«Очень важно принять закон, в котором за инвесторами-покупателями жилья будет закреплен статус его владельцев. Это будут дополнительные права для обманутых инвесторов«, — считает Виктория Берещак.

Пока законодательных изменений нет, люди боятся инвестировать деньги в жилье на этапе фундамента, новым застройщикам сложно выходить на рынок, а значит число недорогих вариантов домов на этапе фундамента будет сокращаться.

Объекты с риском

По результатам исследований, проведенных компанией Monitor.Estate вместе с «Украинским клубом недвижимости» во втором полугодии 2019 года, на рынке жилья только в Киеве насчитывается 152 рисковых объекта строительства.

«В столице из 208 объектов жилищного строительства 107 возводятся на землях с ненадлежащим целевым назначением. 101 объект строится без полученных разрешений на строительство«, — рассказал Владимир Копоть, основатель компании Monitor.Estate, специализирующейся на юридическом online-аудите первичного рынка жилья в Украине.

https://vesti.ua

Обратный звонок